Birden fazla kişinin ortak mülkiyetinde bulunan taşınmazlar, hem alım hem de satım sürecinde çeşitli yasal prosedürler gerektirmektedir. Peki hisseli ev ne demek ve bu tür bir mülkü satmak isteyenler nasıl bir yol izlemelidir? Bu yazıda hisseli ev satışının tüm boyutlarını sade ve anlaşılır bir dille ele alıyoruz.

Hisseli Ev Nedir?

Hisseli ev, tapuda birden fazla kişinin pay sahibi olduğu gayrimenkulü ifade eder. Tapu sicilinde her malikin adı ve sahip olduğu pay oranı kayıtlıdır; ancak kimin fiziksel olarak hangi bölümü kullandığı belirtilmez. Bu yapı iki farklı mülkiyet türünde karşımıza çıkar: paylı (müşterek) mülkiyet ve elbirliği mülkiyeti. Paylı mülkiyette her hissedarın tapuda kayıtlı belirli bir pay oranı bulunur ve kişi kendi payını diğerlerinden bağımsız olarak devredebilir. Elbirliği mülkiyetinde ise, çoğunlukla miras yoluyla oluşan bu yapıda, paylar net biçimde belirlenmemiştir ve herhangi bir tasarruf için tüm ortakların birlikte hareket etmesi zorunludur. Aksi takdirde satılık ve kiralık daire işlemlerinde problemler oluşabilir.

Hisseli Ev Satışı Nasıl Yapılır?

Hisseli ev satışı nasıl yapılır sorusunun yanıtı, satışın kapsamına göre değişmektedir. Bu noktada İki temel seçenekten bahsetmek mümkün:

• Tüm hisselerin birlikte satışı: Tüm paydaşların anlaşarak gayrimenkulü bir bütün olarak devretmesi en sade yoldur. Bu durumda bütün hissedarların tapu müdürlüğünde hazır bulunması ya da bir vekile ortak yetki vermesi gerekir. Anlaşma sağlanması halinde iki hisseli evin satışı gibi daha az paydaşlı yapılarda işlemler oldukça hızlı ilerleyebilir.
• Yalnızca bir hissenin satışı: Paydaşlardan biri kendi payını üçüncü kişiye devretmek istiyorsa öncelikle diğer hissedarlara noter aracılığıyla bildirim yapması zorunludur. Çünkü diğer paydaşların önalım (şufa) hakkı bulunmaktadır; yani aynı bedel üzerinden payı satın alma önceliği onlara aittir. Bu bildirimin yapılmaması halinde, üçüncü kişiyle gerçekleştirilen satışa karşı şufa davası açılabilir.

Hisseli Ev Satışı Öncesinde Bilinmesi Gerekenler

Hisseli ev satışı nasıl olur konusunda süreci yönetmeden önce bazı kritik noktalara dikkat etmek gerekmektedir: Öncelikle tapu kaydının detaylı incelenmesi şarttır. Örneğin sahibinden satılık daire satışı sonrasında devir sürecinde ipotek ve haciz gibi durumlar ortaya çıkarsa satış süreci olumsuz etkilenebilir. Buna ek olarak mülkiyet türü netleştirilmelidir; eğer elbirliği mülkiyeti söz konusuysa satıştan önce bu yapının paylı mülkiyete dönüştürülmesi gerekebilir. Paydaşlar arasında anlaşmazlık yaşanması durumunda ise 2023 yılından itibaren zorunlu hale gelen arabuluculuk sürecine başvurulması gerekmektedir. Arabuluculuktan sonuç alınamazsa dava açılabilir.

Hisseli Ev Satışında Dikkat Edilmesi Gereken Riskler

Hisseli ev satışında olası riskleri göz ardı etmemek gerekir. En sık karşılaşılan sorunların başında, habersiz gerçekleştirilen satışlar gelmektedir. Bir paydaş, diğer ortaklara noter bildirimi yapmadan payını satarsa, diğer hissedarlar satış tarihinden itibaren iki yıl içinde şufa davası açabilir. Buna ek olarak finansmana erişim de önemli bir engel oluşturabilir. Bankalar, hisseli taşınmazları ipotek olarak kabul etmekte çoğunlukla isteksiz davranır. Bu nedenle satılık daire arayışında olan alıcılar, hisseli mülklere standart konut kredisiyle yatırım yapmakta güçlük çekebilir.