Bir ev ya da arsa satın alırken çoğu kişi sadece tapu sahibine ve satış fiyatına odaklanır. Oysa tapu kaydında yer alan küçük bir şerh, satın alacağınız taşınmaz üzerinde önemli hak ve kısıtlamalar bulunduğunu gösterebilir. Bazı şerhler yalnızca bilgi niteliği taşırken, bazıları ise satış işlemini tamamen durdurabilir.
Peki tapu şerhi tam olarak nedir, hangi durumlarda konulur ve şerhli bir taşınmaz satın alınabilir mi? Emlak haberleri ve sektörel bilgiler paylaşan Gayrimenkul Gündemi’nde yer alan yazıya göre detaylar şu şekilde:
Tapuda Şerh Nedir?
Tapu şerhi, bir taşınmazla ilgili belirli hakların, sınırlamaların veya hukuki durumların tapu siciline resmi olarak işlenmesidir. Bu kayıt sayesinde taşınmaz üzerinde işlem yapacak herkes mevcut hukuki durumu öğrenebilir.
Türk Medeni Kanunu'nda tapu sicili açıklık (aleniyet) ilkesine dayanır. Bu nedenle tapu kayıtlarında bulunan bir şerhin sonradan "haberim yoktu" denilerek geçersiz sayılması mümkün değildir. Tapuyu devralan kişi, kayıtlı tüm şerhleri ve bunların doğurduğu sonuçları kabul etmiş sayılır.
Tapuya Neden Şerh Konulur?
Bir taşınmaz üzerine farklı nedenlerle şerh konulabilir. En yaygın amaçlar şunlardır:
• Malikinin tasarruf yetkisini sınırlandırmak,
• Üçüncü kişilerin sahip olduğu hakları korumak,
• Devam eden hukuki süreçleri güvence altına almak,
• Satış veya devir işlemlerinde doğabilecek mağduriyetleri önlemek.
Şerhin türüne göre etkisi değişebilir. Bazıları yalnızca bilgilendirme amacı taşırken, bazıları tapunun devrine doğrudan engel oluşturabilir.
En Sık Karşılaşılan Tapu Şerhleri
İhtiyati Tedbir Şerhi
Mahkemeler tarafından verilen ihtiyati tedbir kararı, genellikle devam eden bir dava süresince taşınmazın el değiştirmesini önlemek amacıyla uygulanır. Bu şerh bulunduğu sürece satış işlemleri çoğu durumda gerçekleştirilemez.
Haciz Şerhi
Borç nedeniyle icra dairesi veya kamu kurumları tarafından konulan haciz şerhi, taşınmazın borç ilişkisi içinde olduğunu gösterir.
Hacizli bir taşınmazın satışı bazı durumlarda mümkün olsa da, alıcı taşınmaz üzerindeki hukuki riskleri dikkate almak zorundadır. Bu nedenle haciz bulunan taşınmazların satın alınmasından önce ayrıntılı hukuki inceleme yapılması önem taşır.
Aile Konutu Şerhi
Eşlerin birlikte yaşadığı konut üzerine konulabilen aile konutu şerhi, aile birliğini korumayı amaçlar. Bu kayıt bulunduğunda taşınmazın satışı, devri veya ipotek edilmesi için diğer eşin açık rızası gerekir.
Kira Şerhi
Kiracının haklarını güvence altına almak amacıyla kira sözleşmesi tapuya şerh edilebilir.
Taşınmaz daha sonra satılsa bile, yeni malik tapudaki şerh kapsamında kiracının haklarına uymak zorundadır.
Taşınmaz Satış Vaadi Şerhi
Noterde düzenlenen satış vaadi sözleşmesinin tapuya işlenmesiyle oluşur. Bu kayıt, ileride yapılacak satış konusunda alıcının hakkını korur ve taşınmazın üçüncü kişilere devredilmesini önemli ölçüde zorlaştırabilir.
Önalım ve Geri Alım Hakları
Bazı taşınmazlarda belirli kişilere öncelikli satın alma hakkı veya belirli şartlar gerçekleştiğinde taşınmazı geri alma hakkı tanınabilir. Bu haklar da tapuya şerh edilerek sonraki maliklere karşı da geçerlilik kazanır.
Şerhli Tapu Satın Alınabilir mi?
Bu sorunun tek bir cevabı yoktur. Çünkü her şerhin hukuki sonucu farklıdır.
Örneğin mahkeme tarafından konulan ihtiyati tedbir veya satış yasağı bulunan bir taşınmazın devri çoğu zaman mümkün değildir. Buna karşılık kira şerhi bulunan veya belirli haciz kayıtlarına sahip bazı taşınmazlar hukuken satılabilir.
Ancak satışın mümkün olması, taşınmazın risksiz olduğu anlamına gelmez. Yeni malik, tapu kaydındaki mevcut hak ve yükümlülüklerle birlikte taşınmazı devralabilir.
Bu nedenle şerhli bir taşınmaz satın almadan önce tapu kayıtlarının ayrıntılı incelenmesi ve gerekiyorsa hukuki destek alınması büyük önem taşır.
Tapu Kaydı Kontrol Edilmeden Satın Alma Yapmayın
Birçok alıcı yalnızca elindeki tapu senedine bakarak karar vermektedir. Oysa tapu senedi, düzenlendiği tarihteki bilgileri içerir. Sonradan haciz, tedbir, aile konutu veya başka bir şerh eklenmiş olabilir.
Bu nedenle satış işlemi yapılacağı gün güncel tapu kayıt örneğinin incelenmesi gerekir. Özellikle tapu kaydındaki Şerhler, Beyanlar ve İrtifak Hakları bölümleri dikkatle kontrol edilmelidir.
Web Tapu sistemi veya ilgili Tapu Müdürlüğü üzerinden alınacak güncel kayıtlar, taşınmazın hukuki durumunu öğrenmenin en güvenilir yollarından biridir.
Tapu şerhi, bir taşınmazın hukuki geçmişini ve üzerindeki hakları gösteren önemli kayıtlardan biridir. Bazı şerhler satış işlemini engellerken, bazıları ise yeni maliki de bağlayan yükümlülükler oluşturur.
Bu nedenle ev, arsa veya iş yeri satın almadan önce yalnızca taşınmazın fiziksel durumunu değil, tapu sicilindeki kayıtları da ayrıntılı şekilde incelemek olası hukuki ve maddi risklerin önüne geçmek açısından büyük önem taşır.
Kaynak: https://www.gayrimenkulgundemi.com/tapu-kaydindaki-serhler-ne-anlama-geliyor/