Kooperatiften ev alırken nelere dikkat edilmeli sorusu özellikle konut fiyatlarının yükseldiği dönemlerde yeniden gündeme geliyor. Düşük başlangıç maliyeti cazip görünse de arsa, ruhsat, kooperatif borçları, genel kurul kararları ve ek ödeme yükümlülükleri kontrol edilmeden verilen karar uzun vadede beklenmeyen masraflara yol açabilir.
Önce Kooperatifin Gerçekten Kayıtlı Olduğunu Kontrol Edin
İlk yapılması gereken kooperatifin ticaret sicili ve güncel tüzel kişilik bilgilerinin kontrol edilmesi.
Kooperatifin unvanı, merkezi, yönetim kurulu ve faaliyet durumu hakkında bilgi edinilmeli.
2026 itibarıyla KOOPBİS, bu kontrollerde önemli başlıklardan biri haline geldi.
KOOPBİS Kayıtlarını İnceleyin
Kooperatif Bilgi Sistemi'nde kooperatiflere ilişkin çok sayıda kayıt tutuluyor.
Bunlar arasında:
- Finansal tablolar,
- Yönetim kurulu faaliyet raporları,
- Denetçi raporları,
- Genel kurul evrakları,
- Gayrimenkul bilgileri,
- Ortaklık bilgileri
bulunuyor.
Kooperatife ortak olmadan önce özellikle son birkaç yıldaki mali tablolar ve genel kurul kararları gözden geçirilmeli.
Arsanın Tapusu Kimin Üzerine?
Konut projesinin yükseldiği arsanın mülkiyeti kritik noktalardan biri.
Arsanın gerçekten kooperatife ait olup olmadığı, ipotek veya başka bir sınırlama bulunup bulunmadığı araştırılmalı.
Arsa kooperatife ait değilse arsa sahibiyle yapılan sözleşmenin hukuki durumu ayrıca incelenmeli.
Yüksek bedelli işlemlerde tapu kayıtlarının bir gayrimenkul hukuku uzmanıyla değerlendirilmesi önemli.
İmar ve Ruhsat Durumunu Kontrol Edin
Arsanın üzerinde konut yapılabiliyor olması tek başına yeterli değil.
Projenin:
- İmar durumu,
- Yapı ruhsatı,
- Onaylı mimari projesi,
- İnşaat seviyesi,
- Gerekiyorsa yapı kullanma izin belgesi
kontrol edilmeli.
Henüz başlamamış projelerde verilen teslim tarihlerini kesin tarih gibi değerlendirmek riskli olabilir.
Kooperatif Payı ile Tapu Aynı Şey Değil
En çok karıştırılan konulardan biri bu.
Kooperatife ortak olmak veya başka bir ortaktan kooperatif payını devralmak ile tapuda bağımsız bölüm satın almak aynı işlem değildir.
Satın alınan şeyin kooperatif ortaklığı mı, tahsis edilmiş bir konut hakkı mı yoksa tapusu çıkmış bağımsız bölüm mü olduğu sözleşmede açıkça görülmeli.
Aidat ve Ek Ödeme Borçlarını Sorun
İlan fiyatı çoğu zaman toplam maliyeti göstermeyebilir.
Kooperatifin devam eden:
- Aidatları,
- Ara ödemeleri,
- İnşaat tamamlama giderleri,
- Vergi borçları,
- Müteahhit borçları,
- Kredi borçları
bulunabilir.
Özellikle ortaklık devrinde eski ortağın borcunun bulunup bulunmadığı yazılı olarak teyit edilmeli.
Genel Kurul Tutanaklarını Okuyun
Kooperatiflerde önemli mali kararların büyük bölümü genel kurul üzerinden alınıyor.
Son yıllardaki tutanaklarda ek ödeme, yeni borçlanma, inşaat maliyet artışı, yönetim değişikliği veya dava gibi önemli bilgiler bulunabilir.
Yalnızca satış yapan kişinin anlattıklarıyla yetinmek yerine belgeler incelenmeli.
Kooperatifin Davası veya İcra Takibi Var mı?
Devam eden büyük davalar veya icra takipleri projenin geleceğini etkileyebilir.
Kooperatif yönetiminden bu konuda yazılı bilgi istenebilir. Özellikle arsa, müteahhit veya eski yönetimle bağlantılı uyuşmazlıklar daha ayrıntılı incelenmeli.
“Daire Kesin Benim” Sözüne Belgesiz Güvenmeyin
Bir dairenin sözlü olarak belirli bir ortağa ayrıldığının söylenmesi tek başına yeterli güvence oluşturmaz.
Tahsis kararı, kura sonucu, genel kurul kararı, sözleşme ve mevcut tapu kayıtlarının birbiriyle uyumlu olup olmadığına bakılmalı.
Yüksek Bedelli İşlemde Hukuki İnceleme Yaptırın
Kooperatiften ev alırken birkaç bin liralık hukuki inceleme masrafından kaçınmak, ileride çok daha yüksek bir zarara yol açabilir.
Özellikle arsa tapusu çıkmamış, inşaatı tamamlanmamış veya yüksek tutarda ortaklık devri yapılan projelerde sözleşmenin imzalanmadan önce avukat tarafından incelenmesi daha güvenli olur.
Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık değildir.