Yaşam alanlarının yönetilmesi süreci, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun getirdiği yasal sorumluluklar ve teknik bakım ihtiyaçları nedeniyle her geçen gün daha karmaşık bir hal almaktadır. Samsun genelinde 8 ve üzeri bağımsız bölüme sahip binalarda yönetici seçimi yasal bir zorunluluktur. Bu noktada kat malikleri, ya kendi aralarından bir yönetici seçerek süreci yürütmekte ya da dışarıdan uzman bir yönetim firmasıyla anlaşarak tüm idari yükü devretmektedir.
Profesyonel Yönetim Şirketlerinin Avantajları Ve Maliyetleri
Profesyonel yönetim şirketleri, özellikle aidat tahsilat başarısının yüzde 95 seviyelerine çıkması ve şeffaf dijital raporlama sunmalarıyla öne çıkmaktadır. Samsun'da Atakum sahil şeridindeki rezidanslardan İlkadım'daki sitelere kadar pek çok noktada bu şirketler; asansör bakımı, temizlik koordinasyonu ve hukuki danışmanlık gibi kapsamlı hizmetler sunmaktadır. Bu şirketler, tarafsız yaklaşımları sayesinde komşular arasındaki aidat veya gürültü gibi uyuşmazlıklarda arabulucu rolü üstlenmektedir.
2026 yılı piyasa verilerine göre, Samsun'da 10-40 daireli personelsiz bir apartman için daire başına aylık yönetim bedeli 120 TL ile 160 TL arasında değişmektedir. 60 daireli ve kapıcılı bir sitede toplam yönetim ücreti 9.000 TL ile 12.000 TL bandına ulaşırken; 100 daireden büyük, havuzlu ve güvenlikli sitelerde bu rakamlar 27.000 TL’den başlamaktadır. Büyük ve kompleks yapılar için tam kapsamlı yönetim hizmetlerinin maliyeti, sunulan ekstralarla birlikte 50.000 TL'yi aşabilmektedir.
Bireysel Yönetim Modelinde Karşılaşılan Zorluklar
Bireysel yönetim modelinde, kat maliklerinden biri gönüllülük esasıyla veya belirli bir indirim karşılığında yöneticiliği üstlenmektedir. Bu modelde karar alma süreçleri daha hızlı ilerleyebilir ve profesyonel şirketlere ödenecek hizmet bedelinden tasarruf sağlanabilir. Ancak teknik bakım takibi, yasal mevzuat güncellemeleri ve personel sigorta işlemleri gibi uzmanlık gerektiren konularda bireysel yöneticiler ciddi zorluklar yaşayabilmektedir.
Özellikle aidat ödemeyen komşulara karşı icra takibi başlatma zorunluluğu, bireysel yönetimlerde komşuluk hukukunu zedeleyebilen en büyük sorunlardan biridir. Ayrıca, asansörlerin periyodik denetimi veya yangın güvenliği gibi hayati konularda yapılan ihmaller, yönetici olan kat malikini ağır hukuki ve cezai sorumluluklar altına sokabilmektedir. Canik veya Tekkeköy’deki küçük ölçekli binalarda bu model hala yaygın olsa da, risklerin minimize edilmesi adına dışarıdan destek alımı giderek artmaktadır.
Karar Verme Aşamasında Dikkat Edilmesi Gereken Kriterler
Apartmanınız için en doğru seçimi yaparken binanın büyüklüğü, ihtiyaç duyulan hizmetlerin çeşitliliği ve ayrılan bütçe temel belirleyicilerdir. Küçük apartmanlarda bireysel yönetim yeterli olabilirken, ortak alanların fazla olduğu büyük projelerde profesyonel bir elin değmesi gayrimenkul değerini ortalama yüzde 20 oranında artırabilmektedir. Şirket seçiminde ise firmanın daha önceki referansları ve sunduğu online takip sisteminin kalitesi sorgulanmalıdır.
Yönetim şirketleri, bazı stratejik kararlarını veya operasyonel çözüm ortaklarını kişisel/ticari gizlilik nedeniyle açıklamadığını belirterek sadece sonuç odaklı raporlar sunabilmektedir. Bu durum, şeffaflık ilkesiyle çelişmemeli; kat malikleri her zaman gelir-gider dökümlerine erişebilmelidir. Samsun'daki mülkünüz için en sağlıklı karar, tüm maliklerin katılımıyla gerçekleştirilecek olan genel kurul toplantısında alınacak ortak karardır.
